REITが魅力的な投資対象といえる3つの理由 – ZUU online

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(写真=Thinkstock/Getty Images)

国土交通省は3月22日、東京五輪のある2020年頃までに、REITの市場規模を30兆円程度に倍増する目標を打ち出した。日銀のマイナス金利導入で市中にあふれ出た投資マネーを取り込むのが狙いだ。REITが医療・介護などの政府の重点分野の資金をも取り込めるように、税制優遇措置も検討していくようだ。注目のREITとはどんな金融商品なのだろうか?

不動産投資信託であるREITは16兆円の市場規模

REITとは、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品である。J-REITといわれる証券取引所に上場しているREITが市場の90%を占める中心商品だ。REITのファンドを不動産投資法人として上場することで、株と全く同じように売買出来る仕組みだ。それ以外には、私募ファンド、国内外の上場REITに投資する公募投資信託、東証REIT指数に連動するETFなどがあり全部含めると16兆円ほどの市場になっている。

REITは、不動産投資法人が投資する対象不動産によって、「オフィスビル系」「レジデンシャル(住居用マンション)系」「商業施設系」「物流施設系」「ホテル系」「ヘルスケア系」などに別れている。対象不動産によって、利回りに差があったり、J-REITとしての株価の人気も違ってくる。

REITによる物件取得には通常、不動産所得税の軽減措置が適用されている。しかし、アベノミクスで成長戦略として位置づけられる病院や介護施設、保育施設といったヘルスケア系への不動産へは軽減措置が適用されていないことから、今後、税制改正を視野にいれて市場拡大を目指すのが国交省の考えだ。今後も魅力的なREITが増えていくことだろう。

では、具体的にREIT投資の「魅力」にはどのようなものがあるのだろうか? 3つの大きな魅力を解説しよう。

REITの一番の魅力は利回りの高さにある

REITの魅力の一つに利回りの高さがある。3月22日時点のJ-REITの平均分配金利回りは3.2%となっている。日銀のマイナス金利導入後、10年国債の利回りも史上初めてマイナスに転じ、超長期債を含めても日本の国債で1%を上回る利回り債券はなくなった。株式の利回りは債券よりは高いが、東証1部の平均で1.8%程度だ。J-REITの分配金利回りの高さは飛び抜けている。

J-REITは、制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みであるため、株式と比べても高い分配金を得ることができる。また、長期に安定した賃料を生む不動産を投資対象としているため、一般の株式会社と比べて収益予想の確度が高く、分配金が安定しており、インカムゲインとしてふさわしい特徴を持つ投資商品だ。

高利回りでありながら、キャピタルゲイン(値上がり益)も狙えるのがREITの魅力でもある。一般的に、インフレ時には不動産の資産価値や不動産賃料がスライドして上がる傾向がある。不動産の賃料上昇はREITの分配金の増加要因になり、資産価値の増加は売却時のREITの売却益を増加させる。したがって、REITは、インフレ時、不動産が値上がりしている時、オフィスの需給がタイトになる時、ホテルの稼働率が高い時など、経済環境と対象不動産によって分配金が増え、株として値上がりすることが期待される。インフレヘッジしても最適だ。

透明性が高く、流動性もあり分散投資にも最適

REITの二番目の魅力が分散効果と流動性、透明性の高さである。そもそも不動産投資は、株や債券との連動性が低いため、長期資産運用の分散投資として適しているアセットクラスと考えられている。

ただ個人で一般的な不動産投資(現物不動産)をするには、ハードルが高い。株式や債券などと比べると流動性が低く、時価も分かりにくい。投資する不動産の選定、長期的な収益分析も必要だ。テナントや建物管理など素人には煩わしい面倒な業務もたくさんある。売却する際には不動産仲介会社を選び、売却金額を自分で判断し、様々な書類を揃えるといった手間の掛かる作業が必要となる。

その点、REITは上述のような煩雑な手間がかからない。プロのファンドマネージャーが不動産に分散投資しているために、リスクは分散される。運用不動産の稼働状況や収支状況を定期的に開示していおり透明性も非常に高い。現物不動産に比べ流動性が高いことも魅力だ。

また、REITの三番目の魅力として指摘されるのが、少額から投資出来る点である。土地を買おうと思ったら小口では投資できない。実物の不動産に投資するには、少なくとも数千万円単位、場合によっては億単位の多額の資金が必要になる。REITは不動産を証券化しているので、1口からでも投資できる。安いものでは10万円以下で投資可能、高いものでも100万円を超えるものはほとんどない。

REIT投資をするうえでの注意点

最後にREIT投資をするうえでの注意点を述べたい。まず、分配金利回りが高いと言っても、あくまで投資するのは不動産法人に対してである点に留意したい。投資した法人が破綻することもないとはいえない。リーマンショック後に、ニューシティ・レジデンス投資法人が破綻した実例もある。単純に配当利回りが高ければいいという訳ではない。

JREITの内容を知る必要がある。大半のJ-REITは格付けを取得している。格付けがAもしくはAAのJ-REITであれば信用力は高いのだが、利回りはその分低くなることが多い。その辺りのバランスを考える必要がある。

利回りが高すぎるREITは、その明確な理由がない限りは投資しないなど、自分なりの投資方法を決め、メリットとデメリットをきちんと理解したうえで運用することが大切だ。

平田和生
慶応大学卒業後、証券会社の国際部で日本株の小型株アナリスト、デリバティブトレーダーとして活躍。ロンドン駐在後、外資系証券に転籍。日本株トップセールストレーダーとして、鋭い市場分析、銘柄推奨などの運用アドバイスで国内外機関投資家、ヘッジファンドから高評価を得た。現在は、主に個人向けに資産運用をアドバイスしている。

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