不動産投資で失敗しない資金調達の常識とは? – エキサイトニュース – エキサイトニュース

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■銀行開拓で1棟モノ不動産投資のリスクコントロールができる理由

■現金がなきゃ買えない、そんなことはない!

不動産投資ってお金持ちがすることでしょ? 現金ないから自分には無理!無理! と思っていませんか? 確かに不動産は本来、余裕資金を運用するための資産です。元手がゼロではさすがに厳しい。

しかし、1-2割の頭金はもちろん入れますが、不動産投資のほとんどは銀行融資、つまり借入金で賄うのが通常です。

戸建てや区分なら数百万円ですが、1棟モノのアパートやマンションで規模を拡大していこうとすれば、トータルで数億円~数十億円になります。そんなに現金がある人、滅多にいませんよね?

仮に現金で購入できる程度の物件があったとしても、あえて融資を受けて買うことをお勧めします。借金が大っ嫌いだ!という人には無理に勧めはしませんが、実は融資を受けるほうが現金買いよりもメリットがたくさんあるからです。

■現金を使わず、融資を受けるメリットとは?

仮にあなたが現金を5000万円持っていて、最近見つけた5000万円の1棟アパートを購入したいと考えているとしましょう。収支が回ることが大前提ですが、そんな時にも最大限融資を活用されるのが良策かと思います。

現金を使わず融資を受けると得られる直接的なメリットは下記3点です。

メリット① 銀行融資を受けることで節税になる場合がある
メリット② 現金があるので大規模修繕など突発的な事態に対応できる
メリット③ 余剰資金があるので次の物件購入時も銀行融資が付きやすくなる

銀行融資を受けるデメリットとして金利の支払いがあります。ですが、金利は不動産投資では経費に計上できます。融資を受けることはただ借金をするわけではなく、それによる節税効果を狙えるのです。

万が一、物件でなんらかの事故があった場合のリカバリーも、現金があれば迅速に行うことができます(ただし明らかに大規模修繕が必要な物件には手を出してはいけません)。

また、現金を温存しておくことで、以降の物件購入でも融資がつきやすくなり拡大を加速できます。値下がりしにくい不動産を見極めて購入していけば、元金返済が進んだ分は含み益になります。

”現金で1棟購入して終わり”よりも、2棟3棟と拡大していった方が毎年のキャッシュフローも売却時のキャピタルも全体として大きくなります。

反対に、毎回毎回自分の資産である現金を使い切って購入すれば、収支の回りは多少良くなりますが、次の物件の購入が難しくなります。

単純に手持ちの現金がなくなる、というのもありますが、融資を出す銀行から見れば返済の余力が小さくなる分、貸し倒れのリスクが大きくなるからですね。

融資を一切受けずに何棟も買い進められるほど資金のある方はまれです。不動産投資家の方々は、買い進めるために銀行から融資を受けているのです。

■物件購入は早い者勝ち! 今すぐ銀行回りを始めよう

銀行融資を受けるには銀行開拓が不可欠です。物件購入が決まってから申し込めばいいのでは? いいえ、銀行融資は申し出をしてすぐに下りるものではありません。

売主側の心情としては早く確実に売却したいのが本当のところ。あなたや仲介業者が売主さんとどれだけ信頼関係を築いても、もたもたしているとよそへ売られてしまいます。

また、不動産業界は「買える人」が最優先です。既に銀行と話をしていて、どれくらいの物件だったら融資が受けられそうかの見込みがあり(これを融資枠といいます)、そうした融資枠を持っている人のところへ優良物件は紹介されていきます。

そして、そもそも銀行の融資基準を知らないと、物件の見極めができません。

融資額、期間、金利の条件次第で物件の収支が回るかどうかが変わってくるからです。また、売値よりも資産価値が高く、どの銀行でも融資を引ける物件は「優良物件」です。

■銀行評価は複数確認を取れ! 出口戦略のポイント

早く銀行に行く大切さはお伝えしましたが、銀行開拓は正直、大変と思いますよね。銀行回りをするならば平日に行かなければならないし、断られたりする場合もありますし。業者が融資付けをしてくれるから任せよう!と思ってしまうかもしれません。

けれど、自分で銀行を回り、評価を聞くことは、不動産投資を今後進めていくために大切なのです。

不動産投資は、よく言いますように、出口戦略を立てられる事業なのです。さまざまな条件を試算することが大切ですが、その中で売却金額も予想がつきます。

不動産を売却できるということは、次にその物件で融資を引く方がいる、ということです。

業者任せで1つの銀行からしか銀行評価を得ないのならば、それが適正な評価かわかりません。他の銀行ではその物件は買値以下の融資しかつかないかもしれません。そうなると購入できる人は限られますし、そもそも銀行評価が低い物件を買いたい人は少ないでしょう。

出口戦略を書こうにもかけないのです。

また、今後も不動産投資を続けたいと思うのならば、複数の銀行と知り合いになっておくことも大切です。有利な融資条件の選択や、銀行評価の低い物件の回避にも最適です。銀行回りをすることは労力がいりますが、必要なことなのです。

■銀行は怖くない! 取引先として仲良くしよう

今回は銀行融資のメリットと、銀行開拓の大切さをお伝えしました。不動産投資で、融資の段階で必要な3ステップです。

Step1. 銀行の審査基準を知る
Step2. よい条件で融資を引ける物件を見つける
Step3. 迅速に融資付けをする

融資はただ引けばいいわけではなく、もちろん融資額、返済期間、金利のバランスも大切になってきます。そのあたりは次回お話しします。

とにもかくにも、まずは1つの銀行だけでなく、できるだけ多くの銀行へ評価を聞きに行ってみましょう。銀行と仲良くして、拡大のできる不動産投資家を目指すのです。

以上、株式会社コン・パス( http://con-pas.co.jp/kigyoujuku/ )でした。






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