日本プロロジスリート投資法人/経常利益は前期比65・4%増(2017年5月期 決算短信(REIT)) – 物流ニュースリリース (プレスリリース)

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2017年5月期 決算短信(REIT)

単位・百万円  

       営業収益   営業利益  経常利益  当期純利益

2017年5月期 21,253 35.9  12,918 67.5  11,215 65.4  8,822 30.1

2016年11月期 15,639 5.2   7,712 5.8   6,780 8.8   6,780 8.4

(略)

① 当期の概況

(ア)投資法人の主な推移

日本プロロジスリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する法律 (昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)に基づき、2012年11月7日に設立され、2013年2月14日に 株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場(以下「J-REIT 市場」 といいます。)に上場しました(証券コード:3283)。 本投資法人は、所有・運営ポートフォリオ規模、時価総額等の様々な指標について世界最大規模の物流不動産 の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループ(注)をスポンサーとする物流施設特化型REITです。本投資 法人は、物流施設を主な投資対象として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模の拡大及びその価 値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指すため、物流施設の中でも特に品質の高いAクラス物流施設(テナン トとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、 良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、一定の要件を充足しているものをい います。)への投資を重点的に行います。 本投資法人は、上場後の2013年2月15日に12物件(取得価格合計173,020百万円)を取得して実質的な運用を開 始し、第2期、第3期、第4期及び第7期において合計21物件(取得価格合計274,170百万円)を取得し、更に当 期において2016年12月7日に3物件(取得価格合計30,620百万円)を追加取得しました。また、2017年4月17日 に更なる戦略的なポートフォリオ構築を企図して、プロロジスパーク舞洲4(譲渡価格15,700百万円、取得価格 11,500百万円)を譲渡し、当期末時点で本投資法人が保有する資産は35物件(取得価格合計466,310百万円)と なっています。なお、プロロジスパーク多賀城(譲渡価格7,155百万円、取得価格5,370百万円)については、 2017年4月17日に譲渡契約書を締結し、同年6月26日に譲渡を完了しております。 (注) Prologis, Inc.(プロロジス・インク)(世界本社)及びそのグループ会社(日本法人である株式会社プロロジス を含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に満たない共同投資ビークルも含みます。)全体 を総称して、プロロジス・グループといいます。なお、プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株会 社であるPrologis, Inc.(プロロジス・インク)は、物流不動産に特化した米国リート(US-REIT)であり、ニュー ヨーク証券取引所に上場しています。

(イ)当期の運用実績

当期の日本経済は、全体観としては前期における不透明な景気の方向感からの改善が見られました。米国経済 の着実な回復、欧州経済の緩やかな回復、及びアジア経済の持ち直しの動きにより、日本の輸出入は回復傾向に あり、それに従って日本の企業収益は回復傾向を続け、雇用情勢にも明らかな改善が見られました。2016年第4 四半期以降の米国長期金利の上昇、ドル高・円安の進行が一服した一方で、テクノロジー関連株式を中心に米国 株式市場は伸長を継続し、やや出遅れ感のある日本の株式市場の今後の動向が注視されています。 J-REIT市場は、2016年1月末の日本銀行のマイナス金利政策導入以降、安定的に推移していましたが、2016年 第4四半期に米国の長期金利が上昇すると市場の潮目が変わり、また「毎月分配型」の国内投資信託からの資金 が流出超過に転じたことから、更に軟調な展開となりました。そうした環境において、国内機関投資家の動向は まだら模様となっています。具体的には、投資信託を運用する機関投資家が資金流出によりJ-REITを徐々に売却 せざるを得ない一方、銀行や年金といった投資家は、マイナス金利政策導入後の著しく低い市場金利の環境下、 J-REITの分配金利回りに着目し強い買い姿勢を継続しています。また、海外の機関投資家は、日本経済や日本の 日本プロロジスリート投資法人(3283) 2017年5月期 決算短信 4 不動産市場の長期的な見通しを見定めようとしており、J-REIT投資についてはやや慎重な態度をとっています。 総じて、金融緩和環境におけるJ-REITの分配金利回りの魅力は持続しており、J-REIT各社の業績はグローバル経 済の不透明感に比較的左右されないディフェンシブ性を持つと考えられますが、J-REIT市場自体は様々な投資家 の動向の影響を受けるため、当面の間方向性を探る展開になるものと思われます。 日本の不動産売買取引市場においては、資金調達環境が引き続き良好であることから投資家の旺盛な投資意欲 は継続しています。すなわち、J-REIT、私募リートや私募ファンド並びに海外投資家等による不動産取得は活発 な状況が継続しており、他方において優良な投資対象としての不動産の数には限りがあることから、投資家間の 競争が激しい状況が継続しています。 物流不動産市場においては、(i)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続 的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ii)電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡 大及びサードパーティー・ロジスティクス(以下「3PL」といいます。)(注1)事業の市場規模拡大等により、サ プライチェーンの再構築が引き続き進行しています。かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数 の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Aクラス物流施設に対す るニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えています。 他方において、近年先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及 び竣工が増加しています。そうした新規供給は、大型のマルチテナント型物流施設の空室率を一時的に上昇させ ており、今後の市場の見通しについては、需給環境を適切にモニタリングする必要があるものと、本投資法人は 考えています。 当期末時点で本投資法人が保有する資産は上記計35物件(取得価格合計466,310百万円)、総賃貸可能面積 2,250,858.81㎡であり、当期末時点の稼働率は97.0%と高い水準を維持しています。これら35物件は、その全て がプロロジス・グループにより開発されたAクラス物件です(注2)。 (注1) 「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委 託することで実現するものをいいます。 (注2) 主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋5の別棟は、プロロジス・グループが開発したも のではなく、また、Aクラス物流施設の要件を満たしていません。

(略)






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